J'ai lu pas mal de choses simplistes ces dernières pages, et du scepticisme sur le fait que Valocîme puisse à la fois augmenter les loyers des terrains, et baisser de 20% le loyer des opérateurs, et continuer à gagner de l'argent.
J'ai fait un petit calcul qui explique comment c'est possible. Je suis parti sur l'exemple de la vente de Hivory à Cellnex, en 2021, pour 5.2 milliards d'euros. Et cela pour 10500 sites. Cela valorise chaque site à environ 500k€
Voir :
https://capitalfinance.lesechos.fr/deals-m-a/large-cap/cellnex-convoite-les-tours-telecoms-de-sfr-pour-52-md-1287397Or un site, c'est un point haut et un pylône. L'emplacement lui-même est loué. Valocîme indique qu'un pylône neuf vaut environ 100 k€ (c'est le prix auquel il propose de racheter le pylône existant). Ce que j'aurais tendance à croire, car un pylône, c'est essentiellement une tour métallique (qui doit quand même être assez solide pour résister au poids des panneaux des émetteurs, et au vent). Donc, en fait les sites sont surpayés.
Il s'est créé en fait une situation complétement anormale sur ces infrastructures Télécom, qui est née des taux d'intérêt très bas des dernières années, même négatifs (BCE...), alors que de grandes quantités de capitaux étaient disponibles (quantitative easing). Les investisseurs ont cherché des investissements qui rapporteraient plus que des prêts conventionnels à 1 ou 2%. Et les infrastructures ont paru de bonne opportunités, ayant des revenus réguliers sur de longues périodes, plutôt sûrs.
Cela a permis aux opérateurs de les vendre très chers, contre des loyers élevés, rapportant de l'ordre de 5% de l'investissement. Et donc de faire du gros cash rapidement.
Par exemple, pour avoir un rapport de 5% annuel d'une tour à 500 k€, il faut la louer 25 k€/an. Mais les sites sont loués, pas très cher, mettons 5 k€/an.
Si Valocime peut récupérer la location d'un site, et soit racheter le pylône en place 100 k€, ou en placer un neuf pour 100 k€, pour avoir un rendement de 5%, il lui faut le louer 5 k€. Ce n'est pas la même chose.
Donc il peut diminuer le loyer des opérateurs de 20%, il lui reste 20 k€. Il peut doubler le loyer donné à la municipalité (rurale la plupart du temps), à 10 k€. Il lui reste 10 k€. C'est à dire un rendement de 10%, extrêmement attractif...
C'est cette opportunité, permise par la vente des sites surévalués, et la location des sites, sur laquelle s'est engouffrée Valocîme...
Bien sûr, la Towerco elle-même n'est pas d'accord. Elle estime qu'elle peut vendre le site 500 k€, pas 100 k€. Et même si elle est obligée de démonter son pylône, elle préfère le faire, et ne pas toucher 100 k€, pour ne pas encourager Valocîme à continuer. Et à dissuader aussi les mairies, en leur disant que si elles cèdent la location à un autre, elles perdront la couverture mobile. Donc faire du FUD.
Est-ce que le chiffre que je donne d'une location de 25 k€ est cohérente avec les chiffres financier d'Altice France ? Oui.
Dans le sujet sur les résultats financiers que j'ai ouvert, j'ai déjà indiqué que les frais de location avaient fortement augmenté. Pour les 9 premiers mois de 2023, les frais opérationnels de location sont de 840 M€. On est sur une base de 1.1 milliard d'euros pour l'année 2023 (voir ci-dessous, ligne "operating lease").
Or 25 k€ pour 10500 sites, cela fait ~260 M€. Si l'on considère que SFR a en fait en tout environ 25000 sites (dont une partie partagée avec Bouygues Telecom en Crozon), cela fait au total ~650 M€. Donc oui, c'est tout fait compatible, et il reste de la place pour les autres locations, dans le fixe, pour les lignes fibre, l'ADSL, les IRU etc...
Donc oui, Valocîme profite d'une situation très exceptionnelle, où il y a une opportunité. Certains pourront dire qu'il agit en parasite, mais oui, il y a possibilité à la fois d'augmenter le loyer du terrain, et de baisser le loyer des opérateurs, et tout de même de doubler le rendement du site par rapport à la précédente TowerCo !
Pour le fait que les opérateurs ne veulent pas travailler avec lui, j'imagine très bien leurs réticences. Ils sont devenus locataires, complétement dépendant de leur TowerCo pour leur couverture mobile. J'imagine très bien la ToweCo, qui détient encore 99% de leurs sites, leur dire : si vous passez chez un concurrent, alors que vous avez signé un engagement de louer mes sites pendant 10 ans (durée généralement admise), je considérerais cela comme inamical, et je pourrais vous expulser d'autres sites (entre autres menaces possibles). Ils pourraient aussi être amenés à payer un double loyer, à l'ancienne TowerCo, et à la nouvelle...
L'ancienne TowerCo a tout intérêt à dissuader, sinon elle perd son rendement de 5%...