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SFR a toujours des locaux, 9 Bis rue d'Arceuil à Gentilly (94), mais je pense que tu dois parler des locaux Neuf Telecom de Boulogne, non ?
Données cartographiques 2019, qu'ils disent...
Comment Patrick Drahi et Alain Weill se sont enrichis avec l’immeuble de SFR, BFM TV et LibérationPar Jamal Henni Publié le 08/06/2020 à 7h22 Mis à jour le 08/06/2020 à 8h30 INFO CAPITAL En 2018, les deux dirigeants ont fait déménager leurs sociétés dans un immeuble dont ils étaient propriétaires à titre personnel. On découvre aujourd’hui la plus-value colossale qu’ils ont empochée en revendant 49% de l’immeuble avant même son inauguration. Pour les locataires comme SFR, BFM, Libération et L’Express, l’affaire s’est révélé beaucoup moins intéressante....Ce soir-là, Patrick Drahi et Alain Weill ont d’autant plus le sourire qu’ils viennent d’empocher une petite fortune. En effet, tous deux étaient propriétaires à titre personnel du nouveau siège, comme le dévoilera le Monde . Aujourd’hui, “Capital” révèle que les deux hommes se sont considérablement enrichis en revendant ces immeubles avant même leur inauguration. En effet, ils avaient acheté les quatre tours entre mai 2016 et janvier 2018 à Development Venture III SCA, une filiale d’Axa Investment Managers - Real Assets. Prix de l’acquisition : 846 millions d’euros, indiquent les comptes de Development Venture III SCA obtenus par “Capital” (cf document ci-dessous)....En mai 2018 (soit à peine quatre mois après l’acquisition du dernier immeuble), le duo a revendu 49% des bâtiments au fonds immobilier français Primonial. La revente valorise l'ensemble à 1,15 milliard d'euros, indique un document de Primonial. La plus-value réalisée par Patrick Drahi et Alain Weill peut donc être estimée à 300 millions d’euros. Toutefois, ce chiffre est un montant brut qui ne comprend pas les impôts, les frais de transaction (notaire, etc…), souligne une source proche de SFR.Comment expliquer que les immeubles aient gagné autant de valeur en aussi peu de temps? C’est visiblement dû aux baux de location qui ont été conclus avec SFR entre l’achat et la revente. Car la valeur d’un immeuble s’apprécie si le propriétaire trouve un locataire solide et durable. Et cette valeur s’apprécie d’autant plus si le bail contient des clauses favorables au propriétaire, ce qui est le cas ici. D’abord, le loyer est élevé, comme l’établit une expertise commandée par la holding personnelle de Patrick Drahi au spécialiste de l’immobilier CBRE. Selon cette expertise datant de novembre 2016, des bureaux sur la rive gauche de Paris dans un état neuf ou rénové se louent entre 300 et 530 euros du mètre carré. Or NextRadioTV (la filiale de SFR qui détient BFM TV et RMC) paie 540 euros du mètre carré hors charges, soit tout en haut de la fourchette.Mais ce n’est pas tout. La durée des baux est longue (12 ans fermes), même si SFR avait accepté la même durée pour son siège précédent à Saint Denis. Les mois de loyers offerts par le propriétaire à la signature du bail (franchise) sont peu élevés : 12 mois, alors que SFR avait obtenu deux fois plus à Saint Denis. Le bail de NextRadioTV lui impose aussi de notifier son départ trois ans avant la fin du bail, et que tout renouvellement se fasse pour une durée de 9 ans. Enfin, la construction des studios de télévision a été à la charge du locataire.La valorisation rapide de l’immeuble est donc visiblement dûe à la signature de ces baux. Cela apparaît encore plus clairement si l’on examine le cas particulier de la tour Est, qui abrite les médias. Cet immeuble vaut seulement 238 millions d’euros lorsque Patrick Drahi et Alain Weill l'achètent le 12 mai 2016. Immédiatement après l’acquisition, les nouveaux propriétaires signent deux baux avec NextRadioTV. En novembre 2016, ils commandent une expertise à CBRE, qui, en se basant sur ces baux, valorise l’immeuble à 300,3 millions d’euros. Soit un gain de 62 millions d’euros en seulement sept mois ! La société détenant l’immeuble et appartenant à Patrick Drahi et Alain Weill engrange alors dans ses comptes une plus-value de 53,6 millions d’euros. Mais la valorisation de l’immeuble grimpe encore à 364 millions d’euros en mai 2018 lorsque 49% est revendu à Primonial. En effet, l’opération se fait sur une valeur de 126 millions d’euros pour le capital, auxquels s’ajoutent une dette de 238 millions d’euros.Si les propriétaires Patrick Drahi et Alain Weill ont fait une excellente affaire, cela n’a en revanche pas été le cas pour les sociétés locataires, dont plusieurs sont en difficultés financières, comme NextRadioTV, qui vient de lancer un plan social, et surtout l’Express et Libération. “Ces bureaux, ce siège social, pèsent sur les comptes”, a admis le patron des deux journaux, Clément Delpirou, dans une récente interview.En effet, le loyer à Balard s’est avéré bien plus élevé que celui payé auparavant. Libération a supporté une hausse du prix au mètre carré de + 43% par rapport à ses locaux rue de Châteaudun à Paris. NextRadioTV, qui résidait auparavant dans un immeuble du même quartier, a vu son tarif au mètre carré bondir de +30% en se déplaçant de moins d’un kilomètre. SFR enfin, qui venait de s’installer fin 2013 dans un campus flambant neuf à Saint Denis, a supporté une hausse de +35% du coût au mètre carré.Mais ce n'est pas tout. Les sociétés locataires ont dû supporter de multiples autres coûts. D’abord, NextRadioTV a dû construire de nouveaux studios de télévision, qui ont coûté 75 millions d’euros. Ensuite, le déménagement a pris du retard, entraînant le paiement de doubles loyers. Par exemple, NextRadioTV a signé son bail en mai 2016, et devait initialement déménager en mai 2017, mais n’a finalement changé d’adresse qu’à l’automne 2018. Surtout, les baux des anciens locaux n’étaient pas terminés : celui de NextRadioTV s’achevait mi-2019, celui de l’Express en 2019, et celui de SFR entre 2025 et 2027… L’Express a donc dû payer 11 millions d’euros d’indemnités de résiliation. Quant à SFR, l’opérateur télécoms est parvenu à sous-louer à la SNCF la moitié de son ancien siège de Saint Denis, mais l’autre moitié reste désespérément vide, ce qui fait partir en fumée 20 millions d’euros par an… L’un dans l’autre, SFR indique dans ses comptes avoir supporté 243,5 millions d’euros de coûts de déménagement entre 2017 et 2019. Sans surprise, les représentants du personnel de NextRadioTV ont rendu un avis défavorable à cette opération, pointant “une augmentation surprenante du prix au mètre carré”, un déménagement “onéreux” au coût “considérable”, pour atterrir dans un nouveau bâtiment “inadapté à l’audiovisuel” et “déjà en limite de capacités d’accueil”....
Actus SFR Altice